Что изменится в семейной ипотеке в 2026 году

Программу льготного жилищного кредитования ждет ряд ограничений. С помощью экспертов рассказываем, для чего вводят эти новации и как они отразятся на рынке.

Одна на семью

Основное ограничение заключается в том, что с 1 февраля 2026 года можно будет оформить лишь одну ипотеку с господдержкой на семью. До сих пор каждый из супругов мог взять льготный кредит на свое имя. Чтобы воспользоваться новой нормой, муж и жена должны быть созаемщиками по ипотечному договору. Для получения второй льготной ипотеки придется полностью погасить первую и родить еще одного ребенка.

Также отменяется практика «донорской» ипотеки. Раньше существовала легальная схема, позволяющая получить кредит на жилье под 6% годовых даже тем, кто не соответствует условиям семейной программы (к примеру, семьям с детьми старше семи лет или бездетным парам). Ссуда оформлялась на так называемого донора – человека, который формально подходил под требования льготной ипотеки (это мог быть кто угодно: родственник, друг, коллега). При этом фактический заемщик погашал кредит и пользовался жильем.

Отныне включение третьих лиц в ипотечный договор возможно, только если доходы супругов недостаточны и требуется финансовая помощь созаемщиков. При этом право на семейную ипотеку утрачивает как сам донор, так и его супруг.

Комбо-новости

Кроме того, в текущем году сокращается компенсация, которую государство выплачивает банкам за то, что они выдают ипотеку по сниженной ставке. Ее размер – разница между ключевой ставкой и максимальным процентом по ипотеке.

Эксперты уверены, что это приведет к ужесточению условий выдачи льготной ипотеки. Так, банки будут требовать более высокий первоначальный взнос и еще строже оценивать потенциальных заемщиков с точки зрения уровня доходов и финансового состояния. Соответственно, может увеличиться срок рассмотрения заявок. В агентстве недвижимости «Этажи» назвали еще один потенциальный риск: текущие уже одобренные заявки банки начнут пересматривать под новые условия. Это может снизить сумму кредита, и денег на выбранную квартиру просто не хватит. В целом общий уровень одобряемости ипотеки может снизиться на 10–15%, а стоимость объектов – возрасти в среднем на 5%.

Еще одна новость, на этот раз хорошая, касается комбинированной ипотеки. Напомним, это программа, которая объединяет в одном договоре две ипотеки: льготную – с пониженной ставкой в пределах государственного лимита, и рыночную – по стандартной ставке на сумму сверх лимита. С 1 февраля заемщики смогут рефинансировать не всю комбоипотеку, а только ее сверхлимитную часть. Раньше перерасчет делали по рыночным условиям на весь кредит, из-за чего терялась льгота по части ссуды с господдержкой.

Кредит по прописке

Возможно, это не окончательные изменения в программе семейной ипотеки на ближайшее время. Обсуждается, в частности, возможность перехода к дифференцированной процентной ставке по ипотеке, которая будет зависеть от количества детей в семье. Вот какие ставки предлагают депутаты Госдумы:

• 10% годовых – для семей с одним ребенком;
• 6% годовых – для семей с двумя детьми;
• 4% годовых – для семей с тремя и более детьми.

Среди предложений по семейной ипотеке есть и запрет оформления льготного кредита не по месту прописки. Дело в том, что граждане всё чаще пользуются программой не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях – например, покупают рентную недвижимость.

Весной 2025 года с такой инициативой выступила председатель Совфеда Валентина Матвиенко. По ее словам, более 50% выданной семейной ипотеки пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленобласть, при этом свыше 40% этих покупателей живут в других регионах. В этой связи Минфин предлагает обязать получателей льготной ипотеки зарегистрироваться в приобретенном жилье в течение 180 дней после покупки и в течение пяти лет ежегодно подтверждать регистрацию по этому адресу.

Впрочем, пока никаких официальных решений по поводу этих изменений не принято.

Оценки от профи

Мнение профессионалов отрасли по поводу предлагаемых инициатив особенно ценно: они способны не только разъяснить, зачем это делается, но и предположить, к чему всё приведет. Вот что думают по поводу изменений в программе семейной ипотеки опрошенные нами эксперты.

Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова:

– Власти не отказываются от поддержки, но делают ее более рациональной и устойчивой. Программа семейной ипотеки очень популярна, но дорога для бюджета. Ограничение программы одной ипотекой на семью и отмена «донорской» схемы позволят значительно снизить расходы.

Напомню также, что изначальная цель программы – помочь семьям с детьми улучшить жилищные условия. Однако программа стала использоваться для инвестиций и извлечения прибыли. Одна семья могла получить несколько льготных кредитов, а «донорская» ипотека превратилась в инструмент спекуляции. Новые правила направлены на то, чтобы льгота стала разовой и уникальной мерой поддержки, а не финансовым инструментом. Это возвращает программе ее исходный демографический смысл.

Теперь каждая семья, имеющая право на единственную льготную ипотеку, будет выбирать более вдумчиво: не студию для инвестиций, а просторную квартиру для жизни большой семьей. Исчезнет целый класс схем быстрого заработка на «донорских» сделках, что повысит прозрачность рынка. Да, общее количество выдач ипотеки снизится и доля льготной ипотеки в портфелях банков сократится. Но возродится интерес к рыночным продуктам – стандартным программам. Банкам придется активнее продвигать ипотеку по рыночным ставкам. Может вырасти популярность программ с господдержкой для отдельных регионов.

Управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров:

– Корректировки вносятся, чтобы восстановить социальную функцию семейной ипотеки, переставшей влиять на демографию, и сократить бюджетные расходы. Программа задумывалась как целевой механизм, призванный через улучшение жилищных условий семей стимулировать рождаемость. Однако со временем, особенно после отмены массовой льготной ипотеки, она частично превратилась в инвестиционный инструмент, используемый для формирования стартового капитала. Этим объясняется популярность в рамках программы студий и однокомнатных квартир, малопригодных для жизни с детьми: минимум 50% всех покупок по семейной ипотеке приходится на однушки. А вот интерес к квартирам с большей площадью достаточно скромный – 10–15%.

Теперь парадигма меняется от широкой поддержки спроса к точечной помощи: с 1 февраля одна семья сможет получить только один льготный кредит. Спрос станет более «одноквартирным» и будет находиться на стороне ликвидных лотов: компактные одно-, двухкомнатные, понятные планировки, минимум экзотики. Хотя супругам и придется объединять усилия в рамках одного договора, высокие цены остаются серьезным ограничивающим фактором.

Что еще изменилось: география семейной ипотеки на вторичку в январе расширилась. Там, где вторичка по льготе стала доступной, новостройке придется выигрывать не ставкой, а продуктом: планировки, МОП, инфраструктура. Девелоперы начнут чаще «перепаковывать матрицу» уже по ходу проекта – менять очередность корпусов: сначала ликвидное жилье (малые лоты), потом крупные квартиры.

На практике после масштабных рыночных изменений обычно следует фаза адаптации («перенастройки»), которая может прийтись на период с февраля по март: больше переговоров, локальные скидки/акции, больше вариантов по комплектации сделки. Затем, с мая по июль, на рынок возвращается сезонный ажиотаж, когда переговорный процесс усложняется, а готовность продавцов идти на уступки снижается.

Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко:

– Последние несколько лет власти держат курс на последовательное сужение льготных госпрограмм. Ключевая цель – повысить адресность предоставления поддержки. Важным элементом этой стратегии является вводимое правило «одна льготная ипотека на семью». Оно направлено на пресечение практики использования государственных субсидий в инвестиционных целях, например для приобретения недвижимости под аренду.

Обсуждается еще одна инициатива – возможность привязать процент по семейной ипотеке к числу детей. Действующая модель, где ставка 6% доступна всем подходящим под критерии семьям, не выполняет в полной мере задачу стимулирования рождаемости. В ответ на это возникло предложение о дифференциации ставок.

В краткосрочной перспективе объявления о готовящихся изменениях приводят к росту спроса. Это уже случилось: в декабре в Сбере, например, спрос на семейную ипотеку вырос более чем в пять раз в годовом выражении. Потенциальные покупатели стремятся оформить кредит по действующим, более мягким правилам, что вызывает ажиотаж и разогревает рынок. Однако в среднесрочной перспективе совокупность новых мер призвана сократить объемы льготной ипотеки и сделать господдержку более адресной.

26.01.2026 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от freepik